1) Modalidades, espécies, subespécies, classificações, distinções e/ou “tipos” de contratos de arrendamento:
O contrato de arrendamento é uma espécie ou subtipo do contrato de locação. Ver o nosso artigo: contrato de arrendamento.
2) Quanto à natureza dos bens imóveis e à finalidade do contrato:
Em geral:
Consoante a natureza urbana ou rústica dos imóveis rectius “prédios” sobre que incidem, o contrato de arrendamento pode ser:
– um contrato de arrendamento (de prédio) urbano ou
– um contrato de arrendamento (de prédio) rústico.
Dentro do contrato de arrendamento urbano, importa distinguir entre:
– o contrato de arrendamento urbano para habitação
– o contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais.
Por sua vez, dentro do contrato de arrendamento urbano para habitação, importa distinguir entre:
– o contrato de arrendamento urbano para habitação permanente; ou
– o contrato de arrendamento urbano para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos.
O contrato de arrendamento de prédio rústico pode ser:
– rural, se tiver fins agrícolas, florestais, ou outras atividades de produção de bens ou serviços associadas à agricultura, à pecuária ou à floresta; ou
– não rural, se visar outro ou outros fins.
Conclusão:
Assim, indo até ao último grau de decomposição de todos os elementos distintivos, concluímos que, quanto à natureza dos bens imóveis e à finalidade do contrato, existem cinco modalidades, espécies, subespécies, classificações e/ou distinções (ver slide em cima) do contrato de arrendamento:
i) o contrato de arrendamento (de prédio) urbano ou de parte deste para habitação permanente, que são, de longe, os que têm maior importância prática, política, económica e social;
ii) o contrato de arrendamento (de prédio) urbano ou de parte deste para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos;
iii) o contrato de arrendamento (de prédio) urbano ou de parte deste para para fins não habitacionais, maxime comerciais;
iv) o contrato de arrendamento (de prédio) de prédio rústico rural; ou
v) o contrato de arrendamento (de prédio) de prédio rústico não rural.
3) Quanto ao prazo:
Termo certo resolutivo ou duração indeterminada:
O contrato de arrendamento urbano para habitação permanente pode celebrar-se:
a) com um prazo certo (termo certo resolutivo) ou
b) por duração indeterminada.
Definições:
Termo: cláusula pela qual as partes subordinam a eficácia de um contrato ou negócio jurídico unilateral à verificação de um facto futuro efetivo (cfr. arts. 278.º e 279.º e A. Menezes Cordeiro, colab. de A. Barreto Menezes Cordeiro [1]A. Menezes Cordeiro, colab. de A. Barreto Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil II, 5ª edição, Almedina, Coimbra, 2021, págs. 657 a 659.).
Termo certo: cláusula pela qual as partes subordinam a eficácia de um contrato ou negócio jurídico unilateral à verificação de um facto futuro efetivo que, sendo, portanto, de ocorrência certa, se sabe de antemão quando irá ocorrer [2]A. Menezes Cordeiro, colab. de A. Barreto Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil II, 5ª edição, Almedina, Coimbra, 2021, págs. 657 a 659., maxime uma data concreta: “o presente contrato é celebrado por um prazo certo de 3 (três) anos, com início a 01 (um) de junho de 2022 e termo a 31 (trinta e um) de maio de 2025”.
Termo certo resolutivo (prazo ou duração do contrato: nos contratos de mútuo ou empréstimo bancário fala-se em “maturidade” ou “maturidade do empréstimo”): cláusula pela qual as partes estipulam que os efeitos do contrato ou negócio jurídico unilateral cessam a partir de certo momento (cfr. arts. 278.º e 279.º).
Termo certo resolutivo (prazo ou duração do contrato) nos contratos de arrendamento:
Quando existir termo ou prazo certo, o concreto prazo estipulado pelas partes deve constar de cláusula inserida no texto do contrato (necessariamente sujeito a forma escrita), que não pode ser inferior a um ano (12 meses), considerando-se automaticamente ampliado a esse limite mínimo quando fique aquém.
O contrato de arrendamento (de prédio) urbano ou de parte deste para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos é necessariamente um contrato com um prazo certo. Relativamente a cada fração ou prédio, apenas pode ser celebrado um (1) contrato por ano para fins especiais transitórios por motivos turísticos.
4) Arrendamento propriamente dito vs subarrendamento:
Quanto à existência ou não de subarrendamento e produção e alcance dos correspondentes efeitos, o contrato de arrendamento pode ser:
a) um contrato de arrendamento propriamente dito, que não é um contrato de subarrendamento, nem dá origem a um contrato de subarrendamento subsequente;
b) um contrato de arrendamento base anterior que dá origem a um contrato de subarrendamento posterior (este produz alguns efeitos entre o senhorio do contrato de arrendamento base [A] e o subinquilino no contrato de subarrendamento [C]); ou
c) um contrato de subarrendamento.
5) Contrato-promessa de arrendamento ou contrato definitivo:
Quanto ao caráter definitivo ou preparatório, importa ainda distinguir entre:
a) o contrato-promessa de arrendamento e
b) o contrato de arrendamento (definitivo).