Contrato de arrendamento

1) Definição:

O contrato de arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa/bem imóvel, mediante retribuição.

2) O contrato de arrendamento é uma espécie ou subtipo do tipo de contrato de locação:

Ver bibliografia na presente nota de rodapé ^[1]Por todos, L. M. T. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 11ª edição, Almedina, Coimbra, 2022 e em Direito das Obrigações, Volume III, Contratos em Especial, 14ª edição, Almedina, Coimbra, … Continuar a ler.

Locação = arrendamento + aluguer + locação de coisas incorpóreas nomeadamente estabelecimentos comerciais:

Código Civil ^[2]Consultar o Código Civil no link: https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075

Livro II
DIREITO DAS OBRIGAÇÕES

Título II
Dos contratos em especial

Capítulo IV
Locação

Secção I
Disposições gerais

Artigo 1022.º
(Noção)

Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.

Artigo 1023.º
(Arrendamento e aluguer)

A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel.

Coisas imóveis vs coisas móveis:

Artigo 204.º
(Coisas imóveis)

1 – São coisas imóveis:
a) Os prédios rústicos e urbanos;
b) As águas;
c) As árvores, os arbustos e os frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo;
d) Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores;
e) As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos.
2 – Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
3 – É parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência.

Artigo 205.º
(Coisas móveis)

1 – São móveis todas as coisas não compreendidas no artigo anterior.
2 – As coisas móveis sujeitas a registo público é aplicável o regime das coisas móveis em tudo o que não seja especialmente regulado.

História de um estudante de Direito que, num exame oral, disse que os seus «pais tinham alugado uma casa na Figueira da Foz»:

Esta história foi-nos contada por vários Professores na Faculdade é já atingiu o patamar de lenda. Consta que algures nos anos 80 ou 90 do século XX, durante os exames orais de passagem do 2.º semestre na Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (FDUC), algures, portanto, em junho ou julho, um aluno entrou na sala para fazer o exame. Visivelmente bronzeado e com bom aspeto, numa altura em que era suposto os alunos estarem a estudar mais intensamente, em clausura, os Professores, que eram extremamente conservadores, disseram-lhe sorridentes, em tom jocoso: – «Olá! Boa tarde. Está bom?» – «Sim, estou» – respondeu o aluno. – «Está com bom ar, está muito bronzeado. Tem ido à praia, é?» – «Sim» – respondeu espontaneamente o aluno, aparentemente sem se aperceber que os Professores estavam, na realidade, a fazer troça dele – «Os meus Pais alugaram uma casa na Figueira da Foz» – acrescentou. – «A sua oral terminou. Está chumbado. Pode sair» – responderam os Professores.

Explicação e conclusão: o aluno tem o desplante de aparecer bronzeado em plena época de exames, não se mostra envergonhado por esse facto, não percebe que está ser objeto de troça e dá a estocada final quando responde aos Professores que os pais dele «alugaram uma casa». Ora, as casas não se alugam: arrendam-se.

Locação = arrendamento + aluguer + locação de coisas incorpóreas:

A locação pode ser:
– arrendamento, quando versa sobre coisas imóveis;
– aluguer, quando versa sobre coisas móveis;
– ou simplesmente locação, quando versa sobre coisas incorpóreas, nomeadamente estabelecimentos comerciais (cfr. o art. 1109.º do Código Civil ^[3]Consultar o Código Civil no link: https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075).

Remissão:

Ver também os nossos artigos:
– locação de estabelecimento comercial;
– cessão de exploração de estabelecimento comercial;
– trespasse de estabelecimento comercial.

Apreciação:

Globalmente, trata-se de um regime jurídico muito extenso, pesado e complexo. Parece bastante evidente que seria melhor para todos que, de iure condendo (ou lege ferenda), fosse reduzido, uniformizado e simplificado.

Nota: todas as disposições legais indicadas sem menção expressa da respetiva fonte pertencem ao Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, com as alterações subsequentes ^[4]Consultar o Código Civil no link: https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075.

3) Modalidades, espécies, subespécies, classificações e/ou distinções de contratos de arrendamento:

É possível distinguir os contratos de arrendamento de acordo com vários critérios:
– quanto à natureza dos bens imóveis e à finalidade do contrato;
– quanto ao prazo ou duração dos contratos;
– quanto à existência ou não de subarrendamento e produção e alcance dos correspondentes efeitos; e
– quanto ao caráter definitivo ou preparatório, concretamente se se trata de um contrato de arrendamento (definitivo) ou de um contrato-promessa de arrendamento.

Ver, quanto a todos estes contratos: tipos de contratos de arrendamento.

4) Arrendamento e subarrendamento:

Arrendamento = arrendamento propriamente dito (que não é subarrendamento) + subarrendamento:

A expressão “contrato de arrendamento” é suscetível de abranger:
a) o contrato de arrendamento propriamente dito (que não é um contrato de subarrendamento) e
b) o contrato de subarrendamento.

Neste sentido, cfr. a parte inicial do art. 1060.º, relativo à sublocação em geral: «A locação diz-se sublocação, quando o locador a celebra com base no direito de locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo» (bold nosso). Veja-se também o seguinte trecho escrito por P. Romano Martinez: a sublocação é um «[contrato] subordinado, pelo qual o sublocador, ao abrigo da sua qualidade de locatário, proporciona a terceiro o gozo de uma coisa, mediante retribuição. Na medida em que o subarrendamento consubstancia uma relação arrendatícia de segundo grau, ficam subsistindo duas locações sobrepostas» (bold nosso) ^[5]P. Romano Martinez, O Subcontrato, Almedina, Coimbra, 2019, pág. 28 apud A. Isa Dias Meireles, O Regime Jurídico do Subarrendamento, 2017, pág. 61, suscetível de consulta no link: … Continuar a ler.

Definição de contrato de subarrendamento; contrato de arrendamento base (anterior) e contrato de subarrendamento (posterior); três partes: A, B e C:

O contrato de subarrendamento é um contrato de arrendamento pelo qual um sujeito de Direito (subsenhorio ou sublocador), ao abrigo da sua qualidade de inquilino, arrendatário ou locatário num contrato de arredamento anterior, proporciona a um terceiro (subinquilino, subarrendatário ou soblocatário) o gozo:
a) de um prédio (imóvel, edifício, casa/vivenda/moradia, apartamento/fração autónoma) ou
b) de uma parte deste (quarto num apartamento, anexo de uma vivenda/moradia, lugar de garagem).

Coexistem assim dois contratos:
i) o contrato de arrendamento base anterior, entre o senhorio ou locador (A) e o inquilino, arrendatário ou locatário (B) e
ii) o contrato de subarrendamento que, sendo um subcontrato, é posterior, subordinado, derivado e intrinsecamente conexo com aquele, entre o subsenhorio ou sublocador, que é inquilino, arrendatário ou locatário no contrato base anterior (B), e o subinquilino, subarrendatário ou sublocatário (C) ^[6]Ver L. M. T. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 11ª edição, Almedina, Coimbra, 2022, pág. 130; A. Isa Dias Meireles, O Regime Jurídico do Subarrendamento, 2017, pág. 61, suscetível de … Continuar a ler.

Subcolocação – gralha:

Tanto no site do Diário da República (DR) como no site da Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa (PGDL), o art. 1060.º do Código Civil refere a palavra «subcolocação» e não «sublocação» (bold nosso). No entanto, no site da BDJUR, o mesmo artigo já refere a palavra «sublocação». No artigo seguinte (1061.º), já surge em todos os sites a palavra «sublocação». Assim, parece que a palavra «subcolocação» constante no art. 1060.º resulta, em qualquer caso, de uma gralha: do legislador ou das pessoas que copiaram o conteúdo do Código Civil para os sites (não sabemos). L. M. T. Menezes Leitão e A. Menezes Cordeiro nada referem sobre isto.

5) Arrendamento de um imóvel ou prédio (vivenda ou apartamento) ou de uma parte do imóvel (arrendamento de quartos, lugares de garagem, anexos, telhados, muros):

Parte de um imóvel: quartos, lugares de garagem, anexos, telhados, muros:

O contrato de arrendamento urbano, quer para habitação, quer para fins não habitacionais, maxime comerciais, pode incidir:
a) sobre todo o prédio urbano (imóvel, casa/vivenda/moradia ou apartamento/fração autónoma: como se preferir); ou
b) sobre uma parte desse imóvel (art. 1064.º).

É o caso paradigmático do arrendamento ou subarrendamento de quartos em apartamentos ou mesmo em vivendas, mas também de lugares de garagem e de “anexos” em vivendas. Tem uma grande importância prática sobretudo nos grandes centros urbanos de Lisboa, Porto, Coimbra, Braga, entre outros.

Também podem ser arrendados telhados e muros para afixação de publicidade ou mesmo janelas para assistir cortejos ^[7]L. M. T. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 11ª edição, Almedina, Coimbra, 2022, pág. 54 e A. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil XI, Contratos em Especial (1ª parte), Almedina, … Continuar a ler. Neste sentido, cfr. também o n.º 9 do art. 5.º do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, com as alterações subsequentes, que aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração: «…aos arrendamentos que tenham por objecto espaços (…), nomeadamente para afixação de publicidade ou outro fim limitado» ^[8]Consultar o Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, no link: https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/2006-162450421 (itálico nosso).

Menções no contrato:

Neste caso, o contrato de arrendamento deve:
i) identificar e localizar a parte do imóvel arrendando (quarto x, anexo y, lugar de garagem z, integrante da fração autónoma sita na Rua x, N.º 5, R/C, 1600-528 Lisboa); e
ii) identificar expressamente os locais de uso privativo do arrendatário (quarto x, anexo y, lugar de garagem z), os locais de uso comum a que ele tenha acesso (sala, cozinha, casa de banho, etc.) (arts. 2.º al. c) e 3.º, n.º 1 al. a) do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, com as alterações subsequentes, a que se refere o n.º 2 do art. 1070.º do CC, que estabelece os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração ^[9]Consultar o Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, no link: https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/2006-162450421.

6) Partes do/no contrato:

• Senhorio (landlord) ou locador, que dá o imóvel em arrendamento;
• Inquilino, arrendatário (tenant) ou locatário, que arrenda o imóvel ou recebe o imóvel em arrendamento.

7) Elementos essenciais (essentialia negotii):

Extraem-se dos arts. 1022.º e 1023.º os seguintes elementos essenciais (essentialia negotii), elementos constitutivos, notas qualificativas ou notas distintivas do contrato de arrendamento:
i) a obrigação de uma das partes (senhorio) de proporcionar à outra (inquilino ou arrendatário) o gozo temporário de um imóvel; e
ii) a obrigação desta parte (inquilino ou arrendatário) de pagar àquela (senhorio) uma retribuição como contrapartida.

i) A obrigação do senhorio de proporcionar ao inquilino ou arrendatário o gozo temporário de um imóvel:

Esta obrigação desdobra-se em três elementos: o gozo; de um imóvel; a título temporário.

Gozo: «aproveitamento das qualidades de uma coisa corpórea, que pela sua própria natureza, pode dispensar a um ser humano. O gozo abrange o uso e a fruição. O uso envolve uma utilização da coisa, sem danificar a sua forma ou a sua substância, de acordo com as características do objeto; a fruição traduz o aproveitamento produtivo da coisa, sempre que atingir as suas referidas forma e substância» (A. Menezes Cordeiro ^[10]A. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil XI, Contratos em Especial (1ª parte), Almedina, Coimbra, 2018, pág. 686.).

Imóvel: ver os arts. 204.º e 205.º em cima transcritos.

Caráter temporário: a locação, em geral, não pode celebrar-se por mais de trinta anos; quando estipulada por tempo superior, ou como contrato perpétuo, considera-se reduzida àquele limite. Quanto aos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo: o prazo deve constar de cláusula inserida no contrato, que, contudo, não pode ser inferior a um ano (12 meses) nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo (arts. 1025.º e 1095.º).

ii) A obrigação do inquilino, arrendatário ou locatário de pagar ao senhorio ou locador uma retribuição como contrapartida:

Retribuição: é a renda, que é uma prestação pecuniária, isto é, em dinheiro, paga periodicamente todos os meses pelo inquilino, arrendatário ou locatário ao senhorio ou locador (cfr. arts. 1038.º al. a) e 1075.º).

Artigo 1075.º
Disposições gerais

1 – A renda corresponde a uma prestação pecuniária periódica.
2 – Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.

8) Forma escrita:

8.1) Contrato de arrendamento urbano:

Deve ser celebrado por escrito:

O contrato de arrendamento urbano está sujeito a forma especial, concretamente a forma escrita. Assim, o contrato de arrendamento deve constar num documento escrito (arts. 219.º in fine e 1069.º, n.º 1), em princípio, em formato A4, escrito e assinado pelas partes na última página e rubricado nas restantes. Se a assinatura for digital, através de certificado digital, dispensa-se a rubrica nas páginas que eventualmente existam para além da última.

Não é necessário termo de autenticação nem reconhecimento presencial de assinaturas:

O documento escrito não está, no entanto, sujeito a termo de autenticação, nem a reconhecimento presencial das assinaturas das partes nele apostas.

Falta de redução a escrito:

O contrato de arrendamento que não conste de documento escrito pode ser nulo nos termos do art. 220.º. Escrevemos “pode ser nulo” porque o n.º 2 do art. 1069.º determina que «na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento urbano que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses», nomeadamente através:
a) de prova documental, concretamente fotografias e/ou vídeos que comprovem que se encontra a residir no local, comprovativos de pagamento de renda, SMS, mensagens de WhatsApp bilateralmente apenas entre o arrendatário/inquilino e o senhorio ou num “grupo de WhatsApp“;
b) prova testemunhal, etc.

Menções:

O Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, com as alterações subsequentes, a que se refere o n.º 2 do art. 1070.º, estabelece os elementos do contrato de arrendamento urbano e os requisitos a que obedece a sua celebração ^[11]Consultar o Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, no link: https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/2006-162450421.

Artigo 2.º
Conteúdo necessário

Do contrato de arrendamento urbano deve constar:
a) A identificação das partes, indicando os seus nomes, números de identificação civil e de identificação fiscal e, quando aplicável, naturalidade, data de nascimento e estado civil;
b) O domicílio ou a sede do senhorio;
c) A identificação e localização do arrendado, ou da sua parte;
d) O fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade;
e) A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível, nos termos do artigo 5.º;
f) O quantitativo da renda;
g) A data da celebração.

8.2) Contrato de arrendamento rural:

Artigo 6.º do Novo Regime do Arrendamento Rural (NRAR) ^[12]Consultar o Novo Regime do Arrendamento Rural (NRAR) no link: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/294-2009-491733
Forma do contrato

1 – Os arrendamentos rurais são obrigatoriamente reduzidos a escrito, constando dos mesmos a identificação completa das partes contratantes, a indicação do número de identificação fiscal e respectiva morada de residência ou sede social, bem como a identificação completa do prédio ou prédios objecto do arrendamento.
2 – A não redução a escrito dos contratos de arrendamento rural celebrados ou renovados na vigência do presente decreto-lei gera a sua nulidade.

9) Sujeição a registo predial?

O contrato de arrendamento urbano celebrado por mais de seis anos está sujeito a registo predial:

O arrendamento por mais de seis anos e as suas transmissões ou sublocações, excetuado o arrendamento rural, está sujeito a registo predial (art. 2.º , n.º 1 al. m) do Código do Registo Predial (CRPredial), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/84, de 6 de julho, com as alterações subsequentes ^[13]Consultar o Código de Registo Predial no link: https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1984-34544675.

Eficácia ou oponibilidade absoluta, erga omnes (contra todos os sujeitos de Direito) ou contra terceiros:

Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo. Não é oponível a terceiros a duração superior a seis anos do arrendamento não registado (art. 5.º, n.ºs 1 e 5 do CRPredial).

Incidência pessoal do dever de promover o registo e prazo – senhorio:

Não estando o documento escrito onde assenta o contrato de arrendamento sujeito a escritura pública, nem a reconhecimento presencial de assinaturas, nem a termo de autenticação, o dever de promover a inscrição no registo predial do contrato de arrendamento recai sobre o «sujeito ativo do facto sujeito a registo» (art. 8.º-B, n.º 1 in fine do CRPredial).

Ora, o sujeito ativo no contrato de arrendamento é o senhorio. Também neste sentido, Tribunal da Relação de Lisboa, no respetivo Acórdão de 1995-06-27-06, relator: Guilherme Igreja ^[14]Consultar o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa no link: https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/e6ab6103d1da7a07802568030002df3d?OpenDocument.

O registo deve ser pedido no prazo de dois meses a contar da data em que os factos tiverem sido titulados, in casu, da data em que o documento do contrato de arrendamento tiver sido escrito e assinado pelas partes (art. 8.º-C, n.º 1).

10) O senhorio deve registar o contrato de arrendamento nas Finanças:

Art. 60.º do Código do Imposto do Selo (CIS):

Artigo 60.º do Código do Imposto do Selo ^[15]Consultar o Código do Imposto do Selo (CIS) no link: https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/lei/1999-34540175
Contratos de arrendamento

1 – Os locadores (senhorios) e sublocadores (arrendatários ou inquilinos do contrato de arrendamento e senhorios do contrato de subarrendamento) comunicam à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como as suas alterações e cessação.
2 – A comunicação referida no número anterior é efetuada até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações, da cessação ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado, em declaração de modelo oficial, nos termos a regulamentar por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.
4 – Caso os locadores ou sublocadores não comuniquem à Autoridade Tributária e Aduaneira os elementos previstos no n.º 1, os locatários e sublocatários podem fazê-lo, em declaração de modelo oficial, nos prazos e termos a regulamentar por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.
5 – A comunicação a que se referem os números anteriores considera-se submetida no serviço de finanças da área da situação do prédio.

Portarias:

• Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março, com as alterações subsequentes, que, nomeadamente aprova a declaração de comunicação de contratos de arrendamento prevista no n.º 2 do artigo 60.º do Código do IS e, bem assim, do modelo de recibo de quitação para efeitos do disposto na alínea a) do n.º 5 do artigo 115.º do Código do IRS e da declaração de discriminação de rendimentos prediais prevista na alínea b) do n.º 5 do mesmo artigo; e
• Portaria n.º 106/2025/1, de 13 de março (ainda sem alterações), que aprova a «Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS)», destinada à comunicação prevista no artigo 60.º, n.º 4, do Código do Imposto do Selo, e respetivas instruções de preenchimento.

Pagamento do IS:

O senhorio e o subsenhorio devem pagar:
a) no caso de celebração de um contrato de arrendamento ou de subarrendamento, respetivamente, o valor único correspondente a 10% sobre uma renda mensal. Tratando-se de arrendamentos ou subarrendamentos por períodos inferiores a um mês, sem possibilidade de renovação ou prorrogação, devem pagar o valor único correspondente a 10% sobre o valor da renda ou do aumento estipulado para o período da sua duração;
b) no caso de alterações a esses contratos que envolvam aumento de renda, o valor único correspondente a 10% sobre o valor do aumento, ou seja, o valor que resulta da diferença entre o valor atual e o valor antigo (valor do aumento = valor atual – valor antigo); ou ainda
c) no caso de celebração de um contrato-promessa de arrendamento ou de um contrato-promessa de subarrendamento, o valor único correspondente a 10% sobre o valor da renda acordada para o contrato definitivo.

Cfr. art. 3.º, n.ºs 1 e 3 al. b) do Código do Imposto do Selo e Ponto II do respetivo Anexo II, que estabelece a Tabela Geral do Imposto do Selo ^[16]Consultar o Código do Imposto do Selo (CIS) no link: https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/lei/1999-34540175.

11) Qual é o prazo mínimo de um contrato de arrendamento?

Contratos de arrendamento de prédios urbanos:

Para habitação permanente:

O prazo dos contratos de arrendamento de prédios urbanos deve constar de cláusula inserida no contrato de arrendamento. O prazo não pode, contudo:
– ser inferior a um ano
– nem superior a 30 anos.

Quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo considera-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo.

Para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos:

Se o contrato de arrendamento urbano for para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, não tem um limite mínimo. É frequente na praxis estipular-se, nesses casos, o prazo mínimo de um mês: 30 dias. No entanto, por cada ano civil, e relativamente a cada fração ou prédio, apenas pode ser celebrado um (1) contrato para fins especiais transitórios por motivos turísticos.

Contratos de arrendamento de prédios rústicos:

Os contratos relativos a arrendamentos agrícolas são celebrados por um prazo mínimo de sete anos (art. 9.º, n.º 1 do NRAR).

12) Características:

O contrato de arrendamento é ^[17]L. M. T. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, op. cit., págs. 45 a 50 e A. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil XI, op. cit., pág. 687.:

i) um contrato nominado, uma vez que a Lei refere-o expressamente, reconhecendo-o como categoria jurídica. Contrapõem-se aos contratos inominados;
ii) é um contrato legalmente típico: é um contrato «cujas cláusulas nucleares constam da Lei» ^[18]A. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil VII, Almedina, Coimbra, 2009, pág. 191.; dispõe «de um regime geral predisposto por lei» ^[19]A. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil XI, op. cit., pág. 687.. Os contratos legalmente típicos contrapõe-se aos contratos legalmente atípicos;

iii) um contrato formal: deve ser celebrado por escrito (como vimos em cima, no ponto 8). Os contratos formais contrapõem-se aos contratos informais. Estes últimos não estão sujeitos a forma especial, podendo, por conseguinte ser celebrados verbalmente, por gestos ou por comportamentos concludentes das partes;

iv) um contrato não real quoad constitutionem: para que o contrato fique constituído, basta que as partes emitam validamente as respetivas declarações negociais, não se exigindo a entrega (traditio) do imóvel sobre que versa o contrato. Estes contratos contrapõem-se aos contratos reais quoad constitutionem;

v) um contrato meramente obrigacional. Com efeito, entende-se predominantemente que o direito do arrendatário sobre o imóvel arrendado é não um direito real, mas sim um direito pessoal de gozo, pertencente à categoria dos direitos de crédito, ainda que com “traços reais” ^[20]A. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil XI, op. cit., pág. 713.. Os contratos meramente obrigacionais contrapõem-se nomeadamente aos contratos reais quanto os efeitos, com eficácia real ou reais quoad effectum. Estes últimos são aqueles que constituem, modificam, oneram ou extinguem direitos reais. Exemplo paradigmático destes contratos é o contrato de compra e venda de um bem, móvel ou imóvel (cfr. arts. 874.º e 879.º al a));

vi) é um contrato comutativo: as declarações de vontade das partes têm um conteúdo oposto, mas que se ajustam reciprocamente para a produção de um resultado unitário: o senhorio quer dar o imóvel em arrendamento e o inquilino ou arrendatário quer arrendar. Os contratos comutativos contrapõem-se aos contratos de fim comum, associativos, plurilaterais ou de cooperação;

vii) é um contrato oneroso (e não gratuito): exige esforços económicos de ambas as partes: o senhorio prescinde do gozo do imóvel e o arrendatário paga a renda;

viii) é um contrato de execução duradoura ou de execução continuada, uma vez que, através dele, as prestações de ambas as partes serão executadas durante um certo lapso temporal, maior ou menor, mas que, em qualquer caso, será, sempre, em princípio, igual ou superior a um mês. Estes contratos contrapõem-se aos contratos de execução instantânea, como, por exemplo, os contratos de compra e venda com a entrega do bem e pagamento do preço integral e imediatos.